不動産を購入する人には二つのタイプがある。・資産として購入する人・利回りを中心として購入する人。資産として購入する人は、他に資産を持っていたり、事業用買換え資産として購入する場合が多い。利回りを中心として購入する人は、私のように、購入物件だけで利益を上げることを考える。最近のように土地が著しく値上がりすると、建売りアパートは四％台の利回りでしかなくなってきた。四％台では、投資額を全額銀行借入りにした場合、銀行への返済額を家賃収入で賄うことはできない。
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家賃収入が年間六〇〇万円で、そのアパート購入額が一億五〇〇〇万円の場合、利回りは四％である。つまり年間家賃収入を総投資額で除すると利回りを算出できる。一億五〇〇〇万円を三〇年ローンで銀行から借りると、一○○○万円につき約五万六〇〇〇円の月間返済額となる。一億五〇〇〇万円では１ヵ月の返済額は八四万円となる。家賃収入が月間五〇万円、銀行への月間返済額が八四万円、従って、毎月三四万円を自己資金で補填して賄わなければならない。月間返済額と月間家賃収入を同一にするには、総投資額を九〇〇〇万円におさえなければならない。投資額を九〇〇〇万円におさえると利回りは、六．七％となる。利回りを八％にすると、月間返済額は四二万円となり、毎月八万円の余剰金が出る。アパート経営で八％以上の利回りにできれば大成功といえる。なお、地形と利回りの関係は実に重要である。建築基準法にそって最高の利回りを期待する人は末尾の質問票に地形等を書いて送付されたい。
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